蔡佳瑜會計師~ 一個專業 知性 感性 的小天地

房仲業稅務面面觀

一、登記：

        房屋仲介業所經營之業務主要為「H704031 不動產仲介經紀業」以及

    「H704041 不動產代銷經紀業」。二者皆為特許行業，應辦理不動產經紀業許可，

    故必須取得經紀業執照才可以開業。其登記之程序為：

    公司名稱預查＝＞辦理經紀業籌設許可＝＞辦理公司設立登記＝＞國稅局稅籍登記

＝＞加入縣市公會＝＞繳交保證金＝＞辦理設立備查（含經紀人及營業員登錄）

原則上，公司成立之後，任何登記事項有變動時（含經紀人、營業員異動甚至證照的有效期限等等），都必須再向地政局辦理備查變更，但實務上很多公司會忘記辦理。公司再三留意謹慎處理，以免被罰。

 

二、帳簿、憑證：

公司依法必須取得及保存交易憑證、設置會計帳簿，並且依照企業會計處理準則誠實記帳。在面對稅務單位查核時，不管是營業稅、營所稅或是其他的調查，公司都必須搬出帳簿、憑證來讓主管機關查核，以做說明。（當然囉！最後也可能證明公司的確有過失或錯誤。）

 

三、營業稅：

（一）、計算：現行營業稅制係採用銷項減進項的計算方法。簡單的說，

        公司開立銷貨發票所產生的銷項營業稅減除公司支付各項開銷

        所取得的進項營業稅（另外要剔除掉不可扣抵的部分）以後，

        便是應該繳納的營業稅額。

（二）、申報、繳稅：公司完成稅籍登記後，二個月為一期，

        在單月份的15日以前，依規定格式向國稅局申報前二個月的營業稅，

        如果有應納稅額，仍須繳完稅款，申報手續才算完成。

        （即使未開立任何發票，仍必須申報）

（三）、 查核：現行營業稅的查核原因，大致下有下列幾種可能。

  1.檢舉：公司收了佣金，卻沒有開立發票，被委託人檢舉。（由檢舉人舉證）

  2.電腦通報異常：

   (1)進項稅額已扣抵而銷項漏未申報的三聯式發票

   (2)統一發票中獎而銷項漏未申報的二聯式發票

   (3)申報扣抵虛設行號的進項發票以及留抵稅額偏高等情形。

  3.刷卡交易：國稅局經常不定期調閱公司受理刷卡的請款資料，

    再要求公司提供同期間的銷貨發票記錄，藉此發現短、漏開（報）發票的情形。

  4.訪查：稅務人員預告（事先發公文）或不預告，登門拜訪，先要求查看近期的

    房屋成交資料，接著索取相同期間的發票開立記錄。如果出現成交資料筆數或

    金額比發票開立記錄多的情形，便有可能是短、漏開發票了。

   （經紀業開立發票的時限：按約定應收佣金、手續費、報酬金時為限。）

  5.特殊選案查核：由營業稅專責查緝逃、漏的部門主動發起，會先挑選行業別，

    再針對營收申報金額相較於經營規模明顯偏低的個案，進行查核。

（四）、 房仲業特性：

         就房仲業來說，人工薪資成本是最大的支出項目，不過在營業稅申報規定中，

         只有取得可以扣抵的進項發票或是其他合法的憑證，才能拿來抵減營業稅。

         最大宗的薪資支出因為沒有營業稅額，所以，跟營業稅的計算是無關的。

         因此，凡是屬於服務業別的公司，應該都會繳到營業稅。

 

四、營利事業所得稅：

（一）、計算：營所稅的計算方式，是以會計報表（目前主要是損益表）為基礎，

        再依據稅法規定加以調整（例如，交際費有限額，超限要剔除），

        最後得出課稅所得額，並以此計算應納稅額。

（二）、申報、繳稅：公司應依照會計報表的結算數字來填寫營所稅申報書，

        並於每年的5月份自動向國稅局辦理申報，如果有應納稅額，

        還必須繳清稅款，申報手續才算完成。

（三）、查帳：現行國稅局針對營所稅的查核原因，大致下有下列幾種可能。

  1.選案：公司完成營所稅申報後，國稅局會先由專人將所受理的申報數字及資料建檔，

    然後再進行電腦及人工選案的雙重模式進行分析，以決定應該查帳的對象。

    凡是被選中要查帳的，都會收到查帳公文，必須在指定的時間，將公司相關的帳冊、

    傳票、銷貨發票、薪資表、合約等相關文件憑證送至國稅局供承辦人員查核。

    （營所稅選案原則第一條：選大不選小。）

  2.檢舉：一般檢舉案件以漏開發票，短、漏報收入居多。那麼，依分工的慣例，

    案件會先交給營業稅股去查核；如果被檢舉的是成本、費用的問題，

    便會由營所稅股直接發文來調查。

  3.通報：營業稅股主動調查公司進、銷項申報資料或是被動受理短、漏開發票檢舉後，

    會將其調查的結果通報營所稅股，營所稅股再依據通報結果，通知被調查公司，

    由公司決定是否同意直接調整損益、補徵稅款？還是另外發文調帳查核。

    （其他公家機構，例如調查局，也可能會有通報的動作。）

（四）、核定：國稅局查完帳後，會將應補繳稅款的繳款書，

        連同查帳調整的理由以及核定通知書一起寄給公司。

        所謂「核定」，指的是查核、認定，

        也就是由國稅局確定公司報稅相關數字的意思。即使是沒有被抽中查帳的公司，

        也會在申報後的一段時間內，收到核定通知書。

        因為國稅局的核定，包括查帳核定以及書面審查核定二種情形。就營所稅來說，

       收到核定通知書通常就代表該年度的營所稅申報資料不會再查帳了。

 

五、國稅局如何查核漏報收入(漏開統一發票)：

    在現行稅務稽徵程序中，統一發票是很重要的一個源頭，牽涉到營業稅及營所稅

    兩大重要稅收的結果。因此，稅法對於短、漏開發票之處罰便相對的嚴苛。

    依稅法規定，仲介業者於收取服務費時，必須開立統一發票。在實務的查核案例中，

    國稅局查獲短、漏開發票所運用的技巧大約有以下幾種：

（一）、與薪資資料比較：

  1.從業務員的薪資計算方法反推，理論上可以追出成交的案件金額，再拿來跟發票

    開立內容比對，便有可能發現短、漏開發票的情形。

  2.估計員工每人「合理的」案件成交數，來推算公司全年成交案件數量。

（二）、比較廣告案件數：從公司全年刊登的銷售廣告戶數估算「合理的」

        案件成交數，理論上亦可以發現異常。

（三）、由佣金支出反查成交案件：

  1.從支付公司個人的佣金扣繳支出（外部人士或是公司內的高專人員），

    反查成交案件，如果有佣金支出卻沒有相對應的銷貨發票，便是漏開發票。

  2.從帳列的佣金支出發票（同業所開立的），亦可反查成交案件，

    其情形與上述支付個人佣金之情形相同。

（四）、核對買賣合約或成交記錄：有買賣合約或成交記錄而沒有開立發票的

        （發票只開給買方或賣方一邊的也一樣），或是發票開立金額低於合約的，

         都會被認定是漏開或短開。

（五）、履約保證的案件：

  多數加盟的仲介系統都有「履約保證」的制度設計。

  但提供買賣雙方較優質交易安全保證的同時，也特別留下了交易事實的證明。

  稅務機關如果從「履約保證」的相關帳戶切入查核，

  也可能會因而找出短、漏開發票的事證。

六、營所稅的查核簡介

    房仲業－書審篇

            公司都已經採用『擴大書面審查』（簡稱『書審』）來申報營所稅了，

            照理說，應該不會查帳。

            可是，居然還是收到查帳通知！該怎麼辦呢？以下的說明或許可以幫得上忙。

 

處理方式	方案一：提供帳冊給國稅局查帳	方案二：不提供帳冊給國稅局
查核過程及可能結果	國稅局會逐筆詳細核對公司帳冊的記錄與所保存的憑證是否相符；並且從收入、成本、費用等面向進行個別及交叉的比較、分析來發現是否有異常、錯誤或其他違反稅法規定之情形。最後再將查帳調整後的結果拿來跟書審申報的淨利率（10％）做比較，取其較高者，以便決定是否需要向公司補稅。（國稅局未發現有漏報收入的狀況時，適用上述說明！）	依所得稅法規定，公司因故無法提供帳冊憑證（不論是故意或過失）供國稅局查核時，國稅局的承辦人可以依所謂的『同業利潤標準』來核定公司的課稅所得額，計算應補繳的稅額。依98年度公佈的『同業利潤標準』，房仲業適用的淨利率是33％。

 

108年度 行業代號	小業別	擴大書審 純益率	所得額 標準	同業利潤標準
毛利率	費用率	淨利率
6812-11	不動產仲介	10％	23％	73％	45％	28％

 10

 

    ※※不提供帳冊的原因：

 01、 帳冊、憑證確實遺失，無法提供。

         避免損失無限度擴大。（收入面的問題、支出面的問題…..）

七、結語：

（一）、正常情形下，賺錢的公司『應該』都會繳得到稅。企業主所長期追求的，

        應該是合理的稅賦（包括如何少繳冤枉稅），而不是不繳稅。

（二）、把各種相關稅賦當做是經營企業的必要成本費用，納入財務資金規劃，

        對經營管理較好。

（三）、天底下沒有白吃的午餐！避稅企圖比較積極的公司，

        通常就必須承擔比較高的稅務風險。依法申報才是負擔成本是最低的。